เรื่องน่ารู้ชวนคิด เอกสารสิทธิ์ที่ดิน และ โฉนดที่ดิน

เอกสารสิทธิ์ที่ดินและโฉนดที่ดินเป็นสิ่งที่สำคัญมากในการซื้อขายที่ดิน เพราะเป็นเอกสารที่เป็นหลักฐานยืนยันกรรมสิทธิ์ในที่ดินของเรา แต่เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีหลายประเภทและแต่ละประเภทก็มีรายละเอียดแตกต่างกันออกไป จะมีประเภทไหนบ้าง ไปดูกันเลยครับ

เอกสารสิทธิ์ที่ดินสำคัญอย่างไร

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน และโฉนดที่ดิน มีความสำคัญในการซื้อขายที่ดิน เนื่องจากเป็นหลักฐานยืนยันทางกฎหมายถึงกรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครองและสิทธิ์ในการทำประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์

เราควรศึกษาและตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในที่ดินให้ดี เพราะแต่ละประเภทก็มีรายละเอียดแตกต่างกันออกไป เช่น เอกสารสิทธิ์ที่ดินบางประเภทไม่สามารถซื้อขายได้หรือบางประเภทมีการจำกัดการใช้ประโยชน์ หากไม่มีการตรวจสอบให้ดีอาจทำให้เราเสียผลประโยชน์ได้นั่นเอง

ประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

หลายคนอาจเข้าใจว่าโฉนดที่ดินทุกโฉนดมีการใช้งานเหมือน ๆ กัน แต่ความจริงแล้วไม่ใช่อย่างนั้น ยังมีเอกสารสิทธิ์อีกหลายประเภทที่เราต้องทำความเข้าใจ

และในบทความนี้น่าอยู่จะพาทุกคนไปทำความรู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดินแต่ละประเภทกัน อ่านจบแล้วรับรองว่ามีความเข้าใจเรื่องเอกสารสิทธิ์มากขึ้นแน่นอนครับ

สำหรับใครที่กำลังซื้อที่ดินแล้วศึกษาเกี่ยวกับขั้นตอนการซื้อที่ดิน สามารถตามไปอ่านกันต่อได้ที่ 5 เช็คลิสต์ขั้นตอนการซื้อที่ดิน ใครกำลังจะซื้อที่ดินต้องอ่าน กันได้เลยครับ

โฉนดที่ดิน (น.ส.4)

โฉนดที่ดิน คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน

โฉนดที่ดินมีตราครุฑสีแดงในใบโฉนด หรือเรียกกันอีกชื่อว่า (น.ส.4) เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่สมบูรณ์ที่สุด โดยเจ้าของโฉนดที่ดินสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิขาย ขายฝาก จำนอง มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

บนโฉนดที่ดินจะระบุเลขที่โฉนด และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด ระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนปัจจุบันยังเก็บประวัติการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย โดยเราสามารถตรวจสอบข้อมูลโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดิน

นอกจากนี้ในโฉนดที่ดินจะมีรายละเอียดของที่ดิน เช่น  ขนาดเนื้อที่ ณ วันที่ออกโฉนดที่ดิน รูปร่าง ลักษณะของที่ดิน ความกว้าง ความยาว แนวเขตที่ติดต่อกับที่ดินโดยรอบ และเลขหลักหมุดที่ดิน และส่วนของที่ดินซึ่งติดกับทางหรือถนนสาธารณะ

หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)

หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช. 2 เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดินเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) มีลักษณะคล้ายโฉนดที่ดิน ซึ่งในหนังสือจะแสดงรายละเอียดจะเกี่ยวกับห้องชุดที่เราครอบครอง

โดยมีรายละเอียด ได้แก่ บริเวณพื้นที่ที่อาคารชุดตั้งอยู่ เลขห้อง ชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่ แผนผังและรูปแบบของห้อง ว่าห้องมีขนาดความกว้าง ยาว และสูงเท่าไหร่ ที่จอดรถ รวมไปถึงสิทธิต่อทรัพย์สินส่วนกลางและรายการเพิ่มเติมอื่น ๆ

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก. และน.ส.3 ข.)​

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ แบ่งออกเป็น น.ส.3, น.ส.3 ก. และน.ส.3 ข. โดยแต่ละประเภทมีรายละเอียด ดังนี้

1. เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ราชการออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน โดยนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้
   
2. เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 ก. คือ หนังสือที่ราชการออกให้เพื่อรับรองว่าเจ้าของสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้นได้ โดยจะออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้
   
3. เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 ข. คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์คล้ายกับเอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 แต่ต่างกันตรงที่ น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ส่วนน.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกให้

ถึงแม้หนังสือรับรองการทำประโยชน์จะไม่ใช่โฉนดที่ดิน แต่ก็สามารถซื้อขาย โอน และจำนองธนาคารได้ และเมื่อมีการสอบเขตที่ดินชัดเจนแล้วสามารถนำหลักฐานไปขอออกโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่นั้น ๆ ได้เช่นกัน

ใบจอง (น.ส.2)

ใบจอง (น.ส.2) คือ หนังสือที่ทางราชการออกให้ประชาชน เพื่ออนุญาตให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว โดยเอกสารใบจองนี้จะเป็นเอกสารที่แสดงว่าราชการยินยอมให้เราครอบครอบที่ดินได้เป็นการชั่วคราว ตามประมวลกฎหมายการจัดสรรที่ดินทำกินให้กับประชาชน

โดยมีข้อตกลงว่าผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือน และต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้เสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง โดยต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้

ใบจองไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ แต่สามารถโอนตกทอดเป็นมรดกได้ นอกจากนี้ผู้ที่มีใบจองมีสิทธิขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3, น.ส.3 ก. และน.ส.3 ข.)​ หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองสิทธิ์ที่ดินที่ออกมานั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

ใบไต่สวน (น.ส.5)

ใบไต่สวน (น.ส. 5) คือ หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน โดยจะมีเจ้าหน้าที่มาสำรวจรังวัดที่ดินและบันทึกลงในใบไต่สวน เพื่อเป็นข้อมูลในการทำโฉนดที่ดิน และจากนั้นจะมีการประกาศให้มารับโฉนดที่ดินต่อไป

เพราะฉะนั้นใบไต่สวนเป็นเพียงหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์

สามารถโอนเป็นมรดกตกทอดได้ หรือถ้าต้องการจดทะเบียนโอนให้กัน ที่ดินนั้นต้องมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์

สำหรับใครที่อยากศึกษาเกี่ยวกับรังวัดที่ดิน สามารถตามไปอ่านกันต่อได้ที่ ชวนรู้จักรังวัดที่ดินพร้อมขั้นตอนและค่าใช้จ่ายรังวัดที่ดิน กันได้เลยครับ

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (น.ค.3)

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (น.ค.3) คือ เอกสารสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกโดยนิคมสร้างตนเอง ในพื้นที่ซึ่งรัฐบาลกำหนดให้เป็นเขตนิคมสร้างตนเอง เพื่อช่วยเหลือประชาชนที่เดือดร้อนและยากจน ไม่มีที่อยู่อาศัย

เมื่อสมาชิกของนิคมสร้างตนเองปฏิบัติตามเงื่อนไขของนิคมแล้ว จะสามารถนำเอกสารสิทธิ์ไปออกโฉนดที่ดินได้ แต่มีเงื่อนไขว่าห้ามโอน 5 ปี เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก ดังนั้นหากต้องการซื้อขายต้องรอให้พ้นช่วงเวลาที่กำหนดไว้ก่อน

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01)

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) คือ หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ออกตาม พ.ร.บ. ปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพื่อช่วยเหลือเกษตรกรที่ไม่มีที่ทำกิน โดยมีหลักว่า ที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินนั้นใช้ทำเกษตรกรรมได้อย่างเดียวเท่านั้น จะใช้ทำประโยชน์อย่างอื่นไม่ได้ และไมสามารถใช้เหมือนกับ โฉนดที่ดินได้

ที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) ไม่สามารถซื้อขายได้ ยกเว้นแต่เป็นการโอนมรดกตกทอด โอนไปยังสถาบันเกษตรกร หรือ ส.ป.ก. เท่านั้น

สำหรับใครที่อยากศึกษาเกี่ยวกับที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) แบบเจาะลึก สามารถตามไปอ่านกันต่อได้ที่ ชวนรู้จักที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 คืออะไร ซื้อขายได้มั้ย กันได้เลยครับ

เอกสารสิทธิ์ที่ดินนำไปใช้ไปทำอะไรได้บ้าง

หลังจากทำความรู้จักประเภทของเอกสารสิทธิ์ไปแล้ว น่าอยู่จะมาแนะนำทุกคนว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินสามารถนำไปใช้ทำอะไรได้บ้าง

เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีประโยชน์สามารถทำธุรกรรมได้หลากหลาย เช่น ซื้อขายที่ดิน การกู้เงินซื้อบ้าน การขายฝาก การจำนอง เป็นต้น แต่เราก็ต้องศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมว่าเอกสารสิทธิ์ประเภทไหนสามารถทำอะไรได้บ้าง

ซึ่งการมีโฉนดที่ดินไว้ครอบครองจะดีที่สุด เพราะเป็นเอกสารสิทธิ์ที่เจ้าของโฉนดที่ดินสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่

นอกจากนี้ในกรณีที่เราต้องขายที่ดินหรือแบ่งที่ดินเพื่อตกทอดทางมรดก โฉนดที่ดินยังสามารถแบ่งแยกโฉนดที่ดินหรือรวมโฉนดที่ดินได้อีกด้วย ซึ่งเคยได้กล่าวไปแล้วใน ชวนรู้จักรังวัดที่ดินพร้อมขั้นตอนและค่าใช้จ่ายรังวัดที่ดิน

วิธีดูว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่เรามีคือประเภทไหน

สำหรับใครที่สงสัยว่าเราจะรู้ได้อย่างไรว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินที่เรามีคือประเภทไหน? คำตอบคือเราสามารถดูได้ที่หัวกระดาษ ซึ่งจะมีเขียนบอกชื่อเอกสารสิทธิ์อยู่ หรือสังเกตจากสีตราครุฑ เช่น โฉนดที่ดินจะมีตราครุฑสีแดง, เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 ก. มีตราครุฑสีเขียว, เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3และน.ส.3 ข. มีตราครุฑสีดำ และ หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01) มีตราครุฑสีน้ำเงิน

หรือหากไม่แน่ใจว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินของเราเป็นแบบไหนหรือมีข้อสงสัยเพิ่มเติมสามารถสอบถามเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินได้เช่นกัน

สำหรับใครที่อยากจะศึกษาเพิ่มเติมว่า การทำประโยชน์ในที่ดินแต่ละประเภท ถูกกำหนดไว้อย่างไรบ้าง สามารถตามไปอ่านกันต่อได้ที่ ทำความรู้จักกฎหมายผังเมือง แผนกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน

บทสรุป

จบกันไปแล้วในการทำความรู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน หรือโฉนดที่ดิน หวังว่าทุกคนจะมีความเข้าใจในเอกสารสิทธิ์ที่ดินแต่ละประเภทมากขึ้น และอย่าลืมศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมและตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ที่ดินก่อนทำธุรกรรมใด ๆ ด้วยนะครับ

สำหรับใครที่กำลังมองหาซื้อที่ดินขอนแก่นอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชม ประกาศซื้อขายที่ดินขอนแก่น ได้ที่เว็บไซต์ขอนแก่นน่าอยู่ แหล่งรวมประกาศขายที่ดินสวย ๆ ทำเลฮิตในขอนแก่นกว่า 400 แห่ง และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วย

บทความแนะนำ

• บทความ 5 เช็คลิสต์ขั้นตอนการซื้อที่ดิน ใครกำลังจะซื้อที่ดินต้องอ่าน
• บทความค่าโอนที่ดินฉบับอัพเดท 2566 พร้อมวิธีคำนวณแบบง่าย ๆ
• บทความอยากขายที่ดินต้องทำยังไง แชร์เคล็ดลับให้ขายได้เร็ว

อ้างอิง

• บทความรู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน 6 ประเภท
• บทความ​มารู้จักเอกสารสิทธิเกี่ยวกับ "ที่ดิน" กันดีกว่า
• บทความซื้อ-ขายที่ดิน ต้องรู้!! ประเภท เอกสารสิทธิ์ ที่ดิน ไม่เสียรู้ ไม่โดนหลอก ไม่โดนโกง : กฎหมายน่ารู้ 88

กดติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อ หาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดิน รวมถึงหาเช่า/หอพักทั่วเมืองขอนแก่นเพิ่มเติมได้ที่บนเว็บไซต์

• Website : www.NaYoo.co (ไม่มี m)‌‌
• Facebook : ขอนแก่นน่าอยู่‌‌
• YouTube : https://www.youtube.com/c/khonkaennayoo