- การจัดสรรที่ดินขาย
- การขายห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม
- การขายอาคาร หรืออาคารพร้อมที่ดิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว
- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตามข้อ (1) (2) หรือ (3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขาย หรือแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่นๆ หรือให้คำสั่งว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว
- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการ
- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตามข้อ 1-5 ที่ได้กระทำภายใน 5 ปี นับตั้งแต่ที่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น
ดังนั้น การขายที่ดินที่ถือครองไม่ถึง 5 ปีต้องถือว่าเข้าข่ายการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางการค้าหรือหากำไร จึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดินตามที่กฎหมายกำหนดด้วยนะครับ
วิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน
หลังจากตรวจสอบแล้วพบว่าที่ดินหรืออสังหาฯ ที่ต้องการขายมีการถือครองไม่ถึง 5 ปี เพื่อเป็นการเตรียมความพร้อมขอแนะนำวิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดินพร้อมตัวอย่าง ดังต่อไปนี้
แบบที่ 1 คำนวณจากอัตราภาษีธุรกิจร่วมกับอัตราภาษีท้องถิ่น
ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน = (ราคาขาย หรือราคาประเมินแล้วแต่อะไรจะสูงกว่า X อัตราภาษีธุรกิจ 3%) X อัตราภาษีท้องถิ่น 10%
แบบที่ 2 คำนวณจากอัตราภาษีธุรกิจ
ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน = ราคาขาย หรือราคาประเมินแล้วแต่อะไรจะสูงกว่า X อัตราภาษีธุรกิจ 3.3%
ตัวอย่างการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะขายที่ดิน
เพื่อช่วยให้เพื่อนๆ เห็นภาพที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้น ขอยกตัวอย่างในการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะขายที่ดิน แบบขายบ้านพร้อมที่ดิน และขายที่ดินเปล่า ดังต่อไปนี้
- ตัวอย่างที่ 1 ขายบ้านพร้อมที่ดิน: นายสมชาย สร้างบ้านจัดสรรขายพร้อมที่ดิน มีรายรับ 6 ล้านบาท ราคาประเมินบ้านพร้อมที่ดิน 2 ล้านบาท และค่าใช้จ่ายก่อสร้างเท่ากับ 3 ล้านบาท ภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะต้องเสีย คือ 6 ล้านบาทX3.3% เท่ากับ 198,000 บาท
- ตัวอย่างที่ 2 ขายที่ดินเปล่า: นายสมชาติขายที่ดินเปล่าในราคา 3 ล้านบาท ราคาประเมินที่ดินเปล่าอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท มีการถือครองที่ดินไม่เกิน 5 ปี ภาษีธุรกิจเฉพาะที่จะต้องเสีย คือ 3 ล้านบาทX3.3% เท่ากับ 99,000 บาท
6 เงื่อนไขยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน
จากตัวอย่างจะพบว่าการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะจะคิดอยู่ที่ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อะไรจะสูงกว่า ก็ให้ใช้ราคานั้นนำมาคำนวณ แต่ก็ใช่ว่าทุกคนจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเนื่องจากกฎหมายได้ระบุว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการยกเว้นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดินมี 6 ข้อ ดังต่อไปนี้
- การถูกเวนคืน เวนคืนที่ดินคืออะไร ขั้นตอนและค่าตอบแทนที่เจ้าของที่ดินควรรู้
- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก การแบ่งโฉนดที่ดินมรดก ต้องทำอย่างไร?
- การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง โดยไม่มีค่าตอบแทนให้กับบุตรชอบด้วยกฎหมายของตน
- การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม
- ขายอสังหาริมทรัพย์หลังจาก 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา (นับแบบวันชนวัน)
- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่โดยที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านโดยไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้าน เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี
ดังนั้น เทคนิคที่จะช่วยให้เพื่อนๆ ที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน บ้าน หรือคอนโด แล้วอยากได้รับสิทธิ์ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าเข้าเงื่อนไขข้อใดข้อหนึ่งดังนี้
- ขายอสังหาริมทรัพย์หลังจาก 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา หมายถึง เราจะต้องถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เกินกว่า 5 ปีนับตั้งแต่วันที่ได้มา
- มืชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้อสังหาริมทรัพย์มา
ในการขายที่ดินก็ยังต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ภาษีอากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ด้วยนะครับ แต่การได้รับสิทธิ์ยกเว้นการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็จะช่วยให้เสียภาษีในการขายที่ดินถูกลง เนื่องจากการเสียภาษีอากรแสตมป์จะเสียอยู่ที่ 0.5% ราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่อะไรจะสูงกว่าก็ให้นำราคานั้นมาคำนวณครับ
บทสรุป
จบไปแล้วการทำความรู้จักกับภาษีธุรกิจเฉพาะที่ดิน พร้อมวิธีการคำนวณและเงื่อนไขที่ได้รับการยกเว้น หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับสำหรับผู้ที่กำลังวางแผนขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ไม่มากก็น้อยนะครับ
สำหรับใครที่กำลังมองหาที่ดินเปล่าอยู่ สามารถเข้ามาเลือกชมแหล่งขายที่ดินขอนแก่นได้ที่เว็บไซต์น่าอยู่ และยังมีสาระน่ารู้ต่าง ๆ เกี่ยวกับบ้าน คอนโด และที่ดินที่น่าสนใจมาให้ทุกคนได้อ่านกันอีกด้วยครับ
บทความแนะนำ
- ชวนรู้จักรังวัดที่ดินพร้อมขั้นตอนและค่าใช้จ่ายรังวัดที่ดิน
- ชวนรู้จักราคาประเมินที่ดินพร้อมวิธีประเมินง่าย ๆ
- ให้นายหน้าขายบ้านมือสองดียังไง ? อยากขายทรัพย์มือสอง ฟังทางนี้
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์
ติดตาม "ขอนแก่นน่าอยู่" เพื่อไปหาบ้านมือ 1, หาคอนโด, บ้านมือ 2, ที่ดินและหาเช่า/ กดหอพักทั่วเมืองขอนแก่นได้ที่สามารถพบได้ที่นี่
